El fracaso del urbanismo

Sin importar la dirección, el panorama en el Área Metropolitana de Guadalajara es similar: un nuevo rascacielos se eleva, prometiendo una vida lujosa en una urbe moderna. Sin embargo, esta imagen de bonanza choca de forma brutal con una realidad subyacente. Lo que se promociona como necesaria redensificación es, en esencia, una fachada de concreto vacía, reflejo de un urbanismo desvinculado de la vida de sus habitantes.

La mayoría de estos flamantes edificios se construyen, pero una vez concluidos, permanecen deshabitados. El problema no es la falta de interés, sino que los precios son inalcanzables para la mayor parte de la población. Para quienes sí pueden adquirirlos, su principal propósito no es habitarlos, sino usarlos como activo financiero para la renta a precios que muy pocos pueden costear. Investigaciones de medios independientes revelan que la mayoría de los 56 desarrollos verticales analizados en Guadalajara y Zapopan se encuentran desocupados. Su verdadera función es servir como depósitos de valor para inversionistas privados en un mercado de la vivienda cada vez más mercantilizado.

Este fenómeno, conocido como mercantilización de la vivienda, ha transformado un derecho humano esencial en simple mercancía. Departamentos diseñados para la especulación han acaparado los núcleos urbanos, expulsando a sus residentes originales a zonas periféricas. Como resultado, Guadalajara ha perdido 7 por ciento de su población desde 2010, mientras que municipios circundantes, como Tlajomulco y Zapopan, han experimentado un crecimiento desproporcionado. Este es el “efecto dona”: una ciudad con un centro hueco y periferias desbordadas.

¿Por qué este sector se enfoca en la construcción de unidades habitacionales vacías? Porque los precios no dejan de subir. Según el Índice de Precios de la Vivienda, Guadalajara ha sido la metrópoli con mayor encarecimiento del país desde 2017, con un incremento de 27.9 por ciento. Zapopan supera el promedio nacional con un alza de 33.6 en precios reales. El valor del suelo se ha vuelto exorbitante, como señala Gabriela Gallegos Romero, coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO. La gente ha visto en el negocio de bienes raíces una oportunidad de inversión, comprando viviendas que quedan desocupadas.

La brecha entre costos e ingresos se ha vuelto insostenible. En Guadalajara y Zapopan el ingreso promedio apenas alcanza para cubrir 40 por ciento del precio de un alquiler. Esta diferencia, inaceptable para la mayoría, deja a los habitantes sin posibilidad de vivir cerca de sus centros de trabajo o estudio, haciendo de la ciudad un lugar económicamente inhabitable. Gallegos confirma que los desarrolladores invierten en vivienda sin la intención de habitarla, sino para venderla en el futuro con mayor plusvalía.

Los desarrollos verticales ya no son soluciones habitacionales, sino activos financieros. Desde 2010, el número de empresas de bienes raíces en Jalisco se ha quintuplicado.

Las prácticas institucionales refuerzan esta dinámica. Según Rojas-Ramírez, las inmobiliarias han logrado construir más de 400 edificios en Guadalajara al margen de la planificación urbana, a través de dictámenes e impugnaciones ante el Tribunal de Justicia Administrativa.

El modelo de redensificación propuesto por el ayuntamiento, que en teoría busca revitalizar el centro, ha sido criticado por favorecer modelos de renta a corto plazo, como Airbnb, en lugar de vivienda accesible. Gallegos advierte que este enfoque ahuyentará a los habitantes restantes, en una triste copia de la Ciudad de México.

Guadalajara debe responder a una pregunta urgente: ¿es la vivienda un derecho o un activo financiero? La solución, propone María Fernanda Rosales, presidenta de la AMPI Guadalajara, reside en la aplicación estricta de la normativa urbana, la promoción de núcleos urbanos accesibles y la generación de incentivos crediticios. Sugiere un “banco de tierras” –inspirado en el modelo de San Diego– donde el ayuntamiento ofrecería terrenos públicos a precios simbólicos a cambio de vivienda verdaderamente asequible.

Lo que aparenta ser redensificación es, en realidad, un modelo de exclusión disfrazado de modernidad. Las torres vacías no son progreso, sino el fracaso de un urbanismo entregado al capital y desvinculado de la vida. Afortunadamente, aún hay tiempo. Pero se necesita voluntad política, regulación efectiva, participación ciudadana, políticas públicas redistributivas y una planificación urbana al servicio del derecho a habitar la ciudad.

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GR